Vào ngày 10/10/2025, tại Hà Nội, Nghị định 261/2025/NĐ-CP chính thức được ban hành – sửa đổi, bổ sung nhiều điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 192/2025/NĐ‑CP để hoàn thiện khung pháp lý phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH). Việc này nhằm mở rộng hơn nữa cơ hội tiếp cận NOXH cho người dân có thu nhập thấp, công nhân, cán bộ viên chức, đồng thời tháo gỡ nhiều vướng mắc về quỹ đất, điều kiện thu nhập và thủ tục hành chính. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các nội dung chủ yếu của nghị định, những điểm mới nổi bật, và tầm ảnh hưởng thực tiễn tới người dân và chủ đầu tư dự án NOXH.
Bối cảnh, mục tiêu ban hành
Chính sách NOXH từ lâu đã được xác định là trụ cột của an sinh xã hội — nhằm bảo đảm cho người có điều kiện kinh tế hạn chế có chỗ ở ổn định. Tuy nhiên thời gian qua, việc triển khai NOXH vẫn còn nhiều vướng mắc như quỹ đất bố trí chậm, thủ tục phức tạp, điều kiện thu nhập người mua chưa phù hợp với thực tế, và nguồn vốn ưu đãi còn ít.
Trước thực trạng đó, Quốc hội ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH. Trên cơ sở đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 261/2025 để sửa đổi, bổ sung các văn bản hiện hành, nhằm:
- Tăng cường tính khả thi và hiệu quả của chính sách NOXH.
- Rút ngắn thủ tục, mở rộng đối tượng và thuận lợi hóa điều kiện người dân tiếp cận.
- Tạo cơ chế rõ ràng hơn cho chủ đầu tư, doanh nghiệp tham gia phát triển dự án NOXH.
Theo nội dung chính thức, Nghị định 261/2025 có hiệu lực kể từ ngày 10/10/2025.
Những nội dung chủ chốt được sửa đổi, bổ sung
1. Quy định về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
Một trong những điểm đáng chú ý là Nghị định 261/2025 quy định mới rõ ràng hơn về số tiền mà chủ đầu tư phải nộp nếu không dành hoặc không thực hiện quỹ đất appropriate để phát triển NOXH. Cụ thể:
- Theo khoản 2 Điều 19 sửa đổi tại Nghị định 100/2024 (như đã được bổ sung trong Nghị định 261): Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án (nếu dự án thương mại không dành quỹ đất để phát triển NOXH).
- Đồng thời, chủ đầu tư phải nộp phần số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần quỹ đất đó.
- Nếu chủ đầu tư chậm nộp khoản này thì Pháp luật thuế cũng có quy định áp tiền chậm nộp.
- Khoản tiền này phải được nộp vào ngân sách địa phương, quản lý và sử dụng theo quy định về ngân sách nhà nước và Quỹ Nhà ở Quốc gia.
Điều này vừa tạo áp lực rõ cho chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ phân bổ quỹ đất NOXH, vừa giúp tạo nguồn lực cho phát triển NOXH.
2. Điều kiện về thu nhập và đối tượng được hưởng NOXH
Nghị định 261/2025 đã điều chỉnh điều kiện thu nhập để người dân tiếp cận NOXH dễ dàng hơn:
- Người độc thân thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 20 triệu đồng.
- Người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên: thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng.
- Vợ chồng tổng thu nhập hai người không quá 40 triệu đồng/tháng. Trước đó, các ngưỡng này thấp hơn, do vậy điều chỉnh này mở rộng đối tượng rất nhiều. Ngoài ra, đối với lực lượng vũ trang, cán bộ công chức, viên chức có các mức thu nhập khác biệt theo bảng lương; Nghị định 261/2025 đã làm rõ và đồng bộ hơn.
3. Lãi suất cho vay ưu đãi & chính sách tín dụng
Một trong những biện pháp hỗ trợ người dân mua NOXH là mức lãi suất cho vay ưu đãi. Nghị định 261/2025 đã xác định rõ:
- Mức lãi suất tối đa cho vay mua hoặc thuê mua NOXH là 5,4%/năm.
- Đối với nợ quá hạn, mức lãi suất áp dụng là 130% lãi suất cho vay.
Điều này giúp người mua nhà ở xã hội giảm bớt gánh nặng tài chính, khuyến khích sử dụng chính sách vay ưu đãi.
4. Thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao quỹ đất
Nghị định cũng bổ sung sửa đổi các nội dung về thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian triển khai dự án NOXH:
- Ưu tiên giao chủ đầu tư đã có kinh nghiệm, năng lực, khi có từ hai chủ đầu tư trở lên tham gia dự án.
- Địa phương được giao quyền chủ động hơn trong việc bố trí quỹ đất và phê duyệt dự án NOXH, nếu đáp ứng các yêu cầu.
- Việc liên thông hồ sơ, đơn giản hóa thủ tục của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhằm giảm chi phí thời gian và đóng góp cho nguồn cung NOXH.
5. Hiệu lực thi hành và thời gian chuyển tiếp
Theo Điều 4 của Nghị định 261/2025:
- Nghị định có hiệu lực từ 10 tháng 10 năm 2025.
- Một số quy định (Điều 2, khoản 2 Điều 3) có hiệu lực đến hết ngày 31 tháng 5 năm 2030.
- Các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn và tổ chức thực hiện nghị định này.
Những điểm nổi bật và tác động thực tiễn
1. Mở rộng cơ hội tiếp cận NOXH cho người dân
Với việc nâng ngưỡng thu nhập được hưởng chính sách, giảm lãi suất cho vay, điều chỉnh thủ tục và bố trí quỹ đất rõ hơn, người dân – đặc biệt nhóm lao động, công nhân, người thu nhập thấp – có cơ hội tiếp cận NOXH tốt hơn nhiều so với trước. Điều này cũng phù hợp với mục tiêu phát triển NOXH đến năm 2030 mà Chính phủ đặt ra, giúp ổn định chỗ ở cho hơn 1 triệu hộ gia đình.
2. Tạo động lực mới cho chủ đầu tư và dự án NOXH
Nghị định 261/2025 giúp chủ đầu tư hiểu rõ nghĩa vụ, chi phí, lợi ích và áp lực nếu không thực hiện quỹ đất NOXH hoặc nộp tiền tương đương. Việc này giúp tăng tính cam kết khi đầu tư, giảm tình trạng “chờ” quỹ đất hoặc trốn nghĩa vụ.
3. Rút ngắn thời gian và minh bạch hơn trong thực thi
Việc đơn giản hóa thủ tục và tăng quyền chủ động cho địa phương giúp dự án NOXH có khả năng triển khai nhanh hơn, từ đó đáp ứng tốt hơn nguồn cầu. Đồng thời, quy định nộp tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng và yêu cầu công khai cũng giúp tăng minh bạch, giảm rủi ro trục lợi chính sách.
4. Vẫn còn thách thức cần khắc phục
Dù có nhiều điểm tích cực, thực tiễn vẫn đặt ra một số yêu cầu như: cần đảm bảo quỹ đất thực sự hợp lý (gần trung tâm hoặc các khu công nghiệp), giải phóng mặt bằng, đảm bảo hạ tầng đi kèm NOXH. Bên cạnh đó, việc phổ biến và hướng dẫn thực hiện nghị định còn phải đồng bộ tới các cấp xã, phường – người dân vẫn cần được thông tin đầy đủ để sử dụng chính sách.
Gợi ý triển khai cho người dân và chủ đầu tư
1. Đối với người dân có nhu cầu NOXH
- Kiểm tra kỹ điều kiện thu nhập của bản thân theo ngưỡng mới (20 triệu/tháng độc thân; 30 triệu nếu nuôi con; 40 triệu nếu vợ chồng).
- Tìm hiểu dự án NOXH được áp dụng nghị định mới, xem dự án có quỹ đất, chủ đầu tư đủ điều kiện.
- Lập hồ sơ đầy đủ (đơn, giấy tờ thu nhập, giấy tờ nhà ở, đối tượng ưu tiên…) theo mẫu mới.
- Tận dụng lãi suất ưu đãi (5,4%/năm) nếu vay mua/thuê mua nhà ở xã hội.
2. Đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển NOXH
- Rà soát lại khoản phải nộp tương đương quỹ đất 20% nếu dự án thương mại không dành quỹ đất NOXH.
- Chuẩn bị hồ sơ và thủ tục để xin được giao dự án NOXH nhanh hơn, tận dụng cơ chế ưu tiên mới.
- Bảo đảm minh bạch thông tin, báo cáo với địa phương và hoàn tất nghĩa vụ tài chính đúng hạn để tránh tiền chậm nộp.
Nghị định 261/2025/NĐ-CP là bước đi quan trọng trong phát triển và quản lý nhà ở xã hội tại Việt Nam. Bằng việc sửa đổi, bổ sung nhiều điều khoản quan trọng về nghĩa vụ tài chính chủ đầu tư, điều kiện người thụ hưởng, lãi suất cho vay và thủ tục hành chính, văn bản này mở ra nhiều cơ hội hơn cho người dân và doanh nghiệp tham gia thị trường NOXH. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào khả năng triển khai của các địa phương, mức độ minh bạch và nguồn lực thực hiện. Người dân và chủ đầu tư cần chủ động tìm hiểu, chuẩn bị và nắm bắt ngay từ khi nghị định có hiệu lực — từ ngày 10/10/2025 — để tận dụng tối đa chính sách. Nếu làm được như vậy, mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở xã hội, giảm gánh nặng nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân sẽ có khả năng sớm thành hiện thực.
Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về nghị định 261/2025/NĐ-CP. Đặc biệt, dịch vụ làm hồ sơ nhà ở xã hội hỗ trợ của chúng tôi sẽ giúp bạn chuẩn bị trọn bộ giấy tờ theo đúng quy định, tránh thiếu sót khiến hồ sơ bị trả lại. Với kinh nghiệm chuyên sâu, chúng tôi sẽ tối ưu quy trình, rút ngắn thời gian xét duyệt và tăng khả năng được duyệt hồ sơ NOXH
Thông tin liên hệ:
- Nhaoxahoihanoi.vn: Chuyên gia Hồ sơ Nhà ở xã hội Trọn gói.
- Hotline: 0946 48 80 80
- Địa chỉ: Số 91 Nguyễn Xiển, Khương Đình, Hà Nội
- Website: nhaoxahoihanoi.vn
- Fanpage: www.facebook.com/hanoi.nhaoxahoi.vn
