Quy trình mua bán

Dưới đây là quy trình mua bán nhà ở xã hội (NOXH) đầy đủ, chuẩn theo quy định hiện hành (Luật Nhà ở 2014, Nghị định 49/2021/NĐ-CP, Thông tư 09/2021/TT-BXD, cập nhật đến 2025).
Mình sẽ chia thành 3 giai đoạn lớn để bạn dễ hình dung:

🧩 I. GIAI ĐOẠN 1 – CHUẨN BỊ HỒ SƠ

✅ 1. Xác định đủ điều kiện

Trước tiên, bạn phải thuộc nhóm đối tượng được mua NOXH:

• Người có công, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo…

• Có hộ khẩu hoặc KT3 tại nơi có dự án.

• Chưa có nhà ở, hoặc nhà quá chật (<10m²/người).

• Thu nhập dưới mức phải nộp thuế TNCN thường xuyên (tức <11 triệu đồng/tháng sau BH).

✅ 2. Chuẩn bị hồ sơ

Gồm khoảng 15–18 loại giấy tờ, trong đó bắt buộc có:

• Đơn đăng ký mua NOXH (theo mẫu của Bộ Xây dựng).

• CMND/CCCD + sổ hộ khẩu hoặc KT3.

• Giấy xác nhận tình trạng nhà ở (xin tại UBND phường).

• Giấy xác nhận thu nhập hoặc hợp đồng lao động, bảng lương 6 tháng gần nhất.

• Giấy chứng nhận ưu tiên (nếu có).

• Giấy đăng ký kết hôn / xác nhận độc thân.

• Hồ sơ chứng minh cư trú (KT3 hoặc xác nhận tạm trú).

📍 Nơi nộp hồ sơ:

• Tại chủ đầu tư dự án NOXH, hoặc

• Sở Xây dựng địa phương (qua cổng điện tử NOXH của tỉnh/thành phố, nếu có).

🕓 II. GIAI ĐOẠN 2 – XÉT DUYỆT & KÝ HỢP ĐỒNG

✅ 1. Thẩm định hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận (thường là Sở Xây dựng) kiểm tra, xác minh tính hợp lệ.

• Thời gian: 30–45 ngày làm việc.

Nếu hồ sơ đạt yêu cầu:

• Sở Xây dựng sẽ công bố danh sách người đủ điều kiện mua NOXH (niêm yết công khai 15 ngày).

• Chủ đầu tư liên hệ người mua để ký hợp đồng mua/thuê mua.

Nếu hồ sơ không đạt, bạn sẽ được trả lại hồ sơ và nêu lý do (có thể chỉnh sửa, nộp lại đợt sau).

✅ 2. Ký hợp đồng mua bán

Hợp đồng gồm các điều khoản chính:

• Diện tích căn hộ, giá bán, tiến độ thanh toán.

• Quy định về quyền sử dụng, hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm.

• Phí bảo trì, quản lý, thời điểm bàn giao, bảo hành.

• Nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí, và quyền thừa kế.

Hợp đồng được công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng.

✅ 3. Thanh toán tiền mua

Thanh toán theo tiến độ xây dựng, thường gồm:

Nếu vay vốn ưu đãi, ngân hàng giải ngân theo tiến độ tương ứng.

🏠 III. GIAI ĐOẠN 3 – NHẬN NHÀ & SAU KHI MUA

✅ 1. Nhận bàn giao căn hộ

• Ký biên bản bàn giao nhà.

• Nộp phí bảo trì (2%), phí quản lý tạm thời.

• Kiểm tra kỹ chất lượng, thiết bị, diện tích trước khi nhận.

✅ 2. Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng)

• Sau khi thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên & Môi trường để cấp sổ.

• Thời gian: khoảng 3–6 tháng.

• Khi nhận sổ, bạn nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị căn hộ.

✅ 3. Hạn chế sau khi mua

• Không được bán, cho thuê, chuyển nhượng trong 5 năm đầu.

• Sau 5 năm, được phép chuyển nhượng nhưng phải nộp lại tiền sử dụng đất và thuế theo quy định.

🧾 IV. QUY TRÌNH BÁN LẠI NHÀ Ở XÃ HỘI (SAU 5 NĂM)